【煒衡說法】土地使用權轉讓與合作開發糾紛案件 爭議焦點及法院主要裁判觀點

日期: 2019-03-06
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【煒衡說法】土地使用權轉讓與合作開發糾紛案件 爭議焦點及法院主要裁判觀點


土地使用權轉讓與合作開發糾紛案件的爭議焦點多集中合同性質、合同效力、利潤分配、合同無效或解除后的責任、案件管轄等幾個方面,下面根據近年來對《中國裁判文書網》檢索案例的統計、分析,分述如下:

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一、關于合同性質問題


《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋[2005]5號,以下稱“解釋”)在第七條、第十四條分別對“土地使用權轉讓合同”和“合作開發房地產合同”進行了定義。對這兩類合同的性質,實踐中的爭議多反映為案涉合同是否屬于“名為合作開發”、實為“土地使用權轉讓”;對合作開發合同而言,實踐中還存在著其是否屬于借款合同、房屋買賣合同、房屋租賃合同的爭議。

對合同性質的判斷,應當在探究當事人訂立合同的真實意思表示的基礎上,根據合同約定的實質內容確定。司法實踐中,《解釋》規定的合作開發合同的基本特征即“共同投資、共享利潤、共擔風險”,已成為判斷上述幾類合同性質的重要依據。


裁判要旨一

當事人以完成項目施工內容作為合作項目出資方式的,雙方為合作開發合同關系,其投資額可以通過工程造價鑒定的方式確定。

案例索引

安徽綠色港灣酒店管理有限公司、王井寶合資、合作開發房地產合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書((2017)最高法民申4195號)

法院觀點

合作協議約定一方提供土地使用權,另一方負責土建、安裝、水電等建設費用投資并在約定時間內完成圖紙全部施工內容,后者的投資方式是對案涉工程進行施工,系以完成全部施工內容作為出資。對施工方施工工程造價進行鑒定,目的是確定以施工方式進行投資的當事人的投資款數額,而并不是要確定其作為工程施工方所投入成本和應獲得的利潤,不能因造價鑒定而將合作開發關系認定為工程施工合同關系。


裁判要旨二

一方為合作開發房地產之目的向合作方投資入股,僅對合作項目享有權利和承擔義務的,不屬于股權投資,雙方之間為合資、合作開發房地產關系。

案例索引

青島聚盛房地產開發有限公司訴∶青島恒泰房地產開發有限公司公司合資、合作開發房地產合同糾紛案民事裁定書((2017)最高法民申2033號)

法院觀點

雖然雙方約定以股權投資形式進行合作開發,但雙方協議明確約定投資方僅對合作項目享有權利和承擔義務,且投資方承諾在項目利潤分配完畢后將持有的被投資方股權轉讓給被投資方原股東指定的人或做減資處理,投資方不再作為對方的股東。因此雙方之間并非公司法意義上的公司與股東之間的法律關系,雙方合作真正目的仍是共同合作開發房地產,而非股權投資。


裁判要旨三

雙方在項目建成后簽訂的項目結算協議約定一方享有固定數額的收益,雙方的關系仍為合作開發房地產,并不轉化為借款合同關系。

案例索引

重慶澤天物業有限公司訴王曉飛合資、合作開發房地產合同糾紛案民事裁定書((2017)最高法民申1796號)

法院觀點

雙方簽訂的《項目投資合作協議》約定各自的項目權益和風險的分配比例,符合合作開發合同的法律特征。合同履行過程中,在項目基本建成的情況下,雙方基于市場狀況對銷售利潤進行評估后,通過簽訂《合作項目結算協議》對雙方投資和收益的分配進行結算,不影響之前的《項目投資合作協議》的性質,此種結算不屬于《國有土地使用權合同糾紛司法解釋》第二十六條規定的情形,《合作項目結算協議》有效,雙方之間并未因《合作項目結算協議》的簽訂轉化為借款關系。


裁判要旨四

合作開發合同約定提供資金一方的最低收益標準,不屬于其取得固定數額的貨幣,不應認定為借款合同。

案例索引

馬鞍山中加投資有限公司等訴上海浦城房地產有限公司合資、合作開發房地產合同糾紛案民事判決書((2016)最高法民終8號)

法院觀點

當事人簽訂的合作開發房地產合同在符合下列條件的情況下,才能認定為借款合同:一是合同約定提供資金的一方當事人不承擔經營風險;二是提供資金的一方當事人只收取固定數額的貨幣。本案當事人約定的分配條款為:當項目商品房可預售時,保證資金提供方分得房屋的銷售最低價格不低于雙方約定的最低價,該條款內容不能理解為是約定了該合作方收取固定數額貨幣,即并不符合司法解釋規定的“只收取固定數額貨幣”的條件,雙方合作協議的性質不能認定為借款合同。


裁判要旨五

土地使用權人通過由政府招拍掛的方式向另一方提供土地用于項目開發,只收取固定數額的政府返還土地出讓金,不承擔項目風險,雙方的關系應認定為土地使用權轉讓。

案例索引

威海同仁食品有限公司訴杭州納馳投資有限公司合資、合作開發房地產合同糾紛案民事裁定書((2016)最高法民申2445號)

法院觀點

原土地使用權人協助另一方將工業用地通過招拍掛的形式辦理到后者名下用于商住項目開發,所有開發事宜由后者負責;原土地使用權人不承擔任何風險,通過其享有的優惠政策收取固定數額的出讓金返還。雙方為了符合國家對于工業用地轉商住用地的規定,約定雙方通過政府回收土地并進行招拍掛的方式重新出讓,就雙方法律關系而言,其實質仍然是土地使用權轉讓和受讓關系。


裁判要旨六

土地使用權人向對方轉讓土地使用權用于合作開發,并按建筑造價分得一定面積的房屋,土地轉讓價款抵沖部分房款,不足部分土地使用權人以貨幣向受讓方補足。這種情況下,雙方之間同時存在土地使用權轉讓和房屋買賣兩種法律關系。

案例索引

中山火炬開發區建設發展有限公司訴中山彤泰投資發展有限公司建設用地使用權轉讓合同、房屋買賣合同糾紛案民事裁定書((2017)最高法民申648號)

法院觀點

在合同解釋時,應將轉讓方負有土地轉讓義務確定為當事人達成房屋轉讓交易的對價基礎,轉讓方對取得房屋的對價支付形式包括轉讓相應的建設用地使用權。根據雙方約定,轉讓方受讓房屋是通過其依約享有的“分配權”實現的,受讓價格則為建筑造價而非市場價,案涉房屋轉讓確與一般房屋買賣不同,但其原因實為轉讓方所負對價支付義務的特殊性,即需向土地受讓方轉讓相應面積的土地,而土地受讓方因依成本價轉讓案涉房屋所失利益,系通過受讓相應建設用地使用權予以填補。因此,盡管本案當事人法律關系與單純、獨立的房屋轉讓、建設用地使用權轉讓存在一定差別,即房屋所有權與建設用地使用權互為對待給付,但根據雙方所簽一系列合同、協議所載內容,可以認定本案當事人之間除房屋轉讓之外還存在建設用地使用權轉讓法律關系。


裁判要旨七

合作開發合同約定了各方對項目擁有的股份比例,但明確約定不以股份比例享有收益和承擔風險,提供土地一方只獲利固定貨幣收益的,雙方之間為土地使用權轉讓關系。

案例索引

安徽白帝集團有限公司與合肥恒發置業有限責任公司建設用地使用權轉讓合同糾紛上訴案民事判決書((2016)最高法民終685號)

法院觀點

《合作協議》約定恒發公司擁有本項目20%股份,德厚公司擁有80%股份,同時約定不以該股份比例享有收益和承擔風險,提供土地一方只收取固定收益,因此《合作協議》不具有“共同出資、共享利潤、共擔風險”的特征,其性質實為建設用地使用權轉讓合同。


二、關于合同效力問題


從案例反映的情況看,當事人就土地使用權轉讓及合作開發合同效力發生爭議的主要情形包括:是否屬于借用開發資質、違反招投標法規定、未履行土地使用審批手續、違法動用土地出讓金,《城市房地產管理法》第三十九條關于土地轉讓的限制性規定是否可作為合同無效的依據,等等。


裁判要旨一

合作開發協議約定一方借用另一方的資質進行項目開發,開發過程中有資質一方實際參與開發的,合作開發合同有效。

案例索引

上訴人內蒙古良元裝飾工程有限公司、王先良與上訴人內蒙古熙華房地產開發有限責任公司、被上訴人賀福元、金梅、賀寶樂爾及原審第三人內蒙古潤宇裝飾城市場有限公司合資合作開發房地產合同糾紛二審民事判決書((2013)民一終字第187號)

法院觀點

良元公司與潤宇公司簽訂《聯合開發協議書》約定雙方合作開發房地產項目,雙方簽訂的《補充協議》明確約定合作項目使用熙華公司提供的開發資質,熙華公司也明知合作項目使用己方資質的相關內容且追認了《補充協議》的內容?!讀峽⑿槭欏泛汀恫鉤湫欏肥喬┱賂鞣降筆氯說惱媸狄饉急硎?,是各方開展項目合作的基礎協議,且熙華公司后期也加入到該項目的合作開發。按照《解釋》第十五條的規定,合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的,應當認定合同有效?!讀峽⑿槭欏泛汀恫鉤湫欏肪晃シ捶?、行政法規的強制性規定,應當認定為有效。有開發經營資質的熙華公司后來參與到項目的合作,使得前述兩份協議具備了合同有效的要件。


裁判要旨二

雙方約定通過政府招拍掛方式進行土地轉讓,轉讓方獲得約定地價對應的固定出讓金收入返還,土地成交價高于約定價的部分所對應的出讓收入返還全部由受讓方享有,雙方的約定違反了招標投標法的規定,合同無效。

案例索引

威海同仁食品有限公司訴杭州納馳投資有限公司合資、合作開發房地產合同糾紛案民事裁定書((2016)最高法民申2445號)

法院觀點

《招標投標法》第三條對必須進行招標的“工程建設項目”作了規定,但并未排除該法對其他招標事項的適用。本案雙方約定由政府對案涉土地采取招拍掛的方式出讓,即應該適用招標投標法等法律。雙方《補充協議書》約定,當土地實際成交價格超過71/畝時,同仁公司將超過部分的80%返還給納馳公司(注:同仁公司按政策享有出讓地價80%的收入返還,故其將超過部分對應的全部出讓金返還支付給了納馳公司)。該約定的實質是同仁公司利用其享有的政策優勢,通過不正當方式將不確定的招投標價異化為固定的協議價格,違反了招標投標法第三十二條的強制性規定,雙方簽訂的《協議書》及《補充協議書》無效。


裁判要旨三

政府相關部門同意合作項目實施,表明政府同意變更項目用地性質,未辦理土地變性手續及繳納有關費用,影響的是合同的履行而不是效力,不因此導致合作開發合同無效。

案例索引

四川盛名川科實業有限公司等訴翟保省等合作開發房地產合同糾紛案民事裁定書((2016)最高法民申1230號)

法院觀點

根據盛名公司、云府公司和翟保省等人三方簽訂的《合作開發合同》的約定,翟保省等人以案涉國有出讓工業用地土地使用權及地上房屋作為對合作項目的投資,盛名公司負責將該國有出讓工業用地變更為商住出讓用地。合同簽訂后,云府公司向當地政府投資項目審查工作領導小組申報了商住樓開發項目,該領導小組形成會議紀要,原則同意本案合作項目的實施,表明當地政府部門已經同意上述國有出讓工業用地可以改變為商住出讓用地。據此,該用地尚未辦理變性手續及繳納有關費用,影響的是合同的履行而不是合同效力,不導致本案《合作開發合同》無效。


裁判要旨四

政府平臺公司向企業融資進行土地整理,承諾向資金提供方支付源自土地出讓收益的回報,損害國家利益,合同無效。

案例索引

江蘇億佳房地產開發有限公司與淮安市清河城市資產經營有限公司等合資、合作開發房地產糾紛上訴案民事判決書((2015)蘇民終字第00244號)

法院觀點

雙方簽訂協議,約定億佳公司向城市資產公司(政府融資平臺)繳納3000萬元,由城市資產公司用于涉案地塊“凈地掛牌出讓”前的拆遷、土地整理工作,城市資產公司在土地掛牌出讓成交后10個工作日內將該款不計息退還給億佳公司。如果億佳公司在土地掛牌競拍中以低于或等于土地整理成本160萬元/畝摘牌,則按土地出讓合同約定交納土地出讓金;如果該地塊被億佳公司或他人以高于土地整理成本160萬元/畝摘牌,城市資產公司同意按超出土地整理成本160萬元/畝以上部分區財政凈收益的75%獎勵給億佳公司。故《西安路合作協議》就是億佳公司向資產公司出借3000萬元供其完成土地整理,而億佳公司在該土地掛牌競拍中根據成交價格獲得不特定的回報。協議約定的“獎勵款”源自土地出讓收益,這種變相減免土地出讓金、擠占挪用土地收益的行為明顯損害了國家利益和社會公共利益,因此雙方簽訂的協議應認定無效。


裁判要旨五

以劃撥土地進行合作開發,項目通過立項、規劃審批但未依法辦理用地手續的,合作開發協議無效。

案例索引

南京瑞爾房地產開發有限公司訴南京市雨花臺區發展和改革局合作開發房地產合同糾紛案民事裁定書((2015)蘇審三民申字第01411號)

法院觀點

根據現行法律、行政法規的規定,以劃撥用地投資合作開發房地產,應報有批準權的人民政府批準,應當辦理土地變更登記手續,這是法律、行政法規的強制性規定。雖然瑞爾發展大廈的立項、規劃經過有關政府部門的審批,但事實上瑞爾發展大廈項目至今未經國土管理部門批準,也未交付土地使用權出讓金并辦理土地使用權登記手續,依法應認定為無效。


裁判要旨六

??通過招拍掛方式轉讓土地,如果事先簽訂合同“內定摘牌”,違反了《物權法》和《招投投標法》的規定,合同無效。

案例索引

新凱汽車集團有限公司訴張鯤鵬建設用地使用權轉讓合同糾紛案民事裁定書((2017)最高法民申4805號)

法院觀點

張鯤鵬與新凱公司、張斌于20141216日簽訂的兩份面積分別為35.73畝和66.58畝的《土地轉讓合同》中均有只要張鯤鵬按本合同約定參與摘牌,新凱公司應負責確保該地塊摘到張鯤鵬個人或者指定公司名下的約定內容。而案涉兩塊土地以居住用地性質出讓時,依法應采取招拍掛等方式公開競價進行。因此,兩份《土地轉讓合同》中約定的內容違反了我國《物權法》和《招標投標法》的強制性規定,兩份《土地轉讓合同》無效。


裁判要旨七

外資企業轉讓劃撥或者出讓取得的土地,需取得外商投資主管部門和土地管理部門的批準;未經政府外商投資主管部門批準前,轉讓協議未生效;未能取得外商投資主管部門和土地管理部門批準審批的,轉讓協議無效。

案例索引

海豐百富才服裝有限公司與東榮食品(海豐)有限公司建設用地使用權轉讓合同糾紛再審案民事判決書((2015)民提字第129號)

法院觀點

參照我國《外資企業法實施細則》的相關規定,東榮公司系港商獨資企業,在轉讓劃撥和出讓取得的土地使用權時,應報經土地主管部門批準;其將財產權益(土地使用權)轉讓,應當報經外商投資企業審批機關批準。本案中,當事人并未履行該兩項報批義務。

參照《最高人民法院關于審理外商投資企業糾紛案件若干問題的規定(一)》第一條第一款的規定,因案涉土地轉讓協議未經外商投資主管部門批準,應當認定協議未生效。雙方后續應按協議約定辦理相關報批手續,如果協議取得了外商投資主管部門和土地管理部門的批準,協議有效,否則,應認定為無效。


裁判要旨八

《城市房地產管理法》關于出讓土地轉讓的限制性規定屬于管理性強制性規定,不能作為認定土地使用權轉讓合同無效的法律依據。

案例索引

合肥恒發置業有限責任公司訴安徽白帝集團有限公司公司建設用地使用權轉讓合同糾紛案民事判決書((2015)皖民一初字第00001號)

法院觀點

本案爭議合同是名為合作開發房地產合同,實為土地使用權轉讓合同?!逗獻饜欏非┒┣昂惴⒐疽丫〉昧斯型戀厥褂萌ㄖ?,訴爭土地具備進入市場進行依法轉讓的條件,至于《城市房地產管理法》第三十八條第(一)項和第三十九條第一款第(二)項關于土地轉讓時投資應達到開發投資總額25%的規定,是對土地使用權轉讓合同標的物設定的于物權變動時的限制性條件,轉讓的土地未達到25%以上的投資,屬合同標的物的瑕疵,并不直接影響土地使用權轉讓合同的效力,《城市房地產管理法》的前述規定不是認定土地使用權轉讓合同效力的法律強制性規定,轉讓標的不符合前述條件,不導致轉讓合同無效。


三、關于利潤分配問題


利潤分配是合作開發合同的核心內容,也是當事人進行合作的目的所在。當事人產生爭議的原因包括:抽逃出資者是否有權分配利潤,項目是否已具備清算和利潤分配的條件,各方應分得財產的范圍及數額,項目利潤計算方式,合作合同無效時單獨簽訂的結算合同是否有效等。


裁判要旨一

合作約定了項目利潤分配比例,一方出資后抽逃出資,其他合作方對此知悉并認可的,仍按合同約定的比例分配利潤,抽逃出資一方并不因此失去分配利潤的權利。

案例索引

曾憲明與徐州咪蘭房地產開發有限公司、徐先超合資、合作開發房地產合同糾紛申訴、申請民事裁定書((2016)最高法民申363號)

法院觀點

法院已經認定咪蘭公司的出資人曾憲明構成抽逃出資,并未實際完成投資義務,徐先超對此知曉并予以認可,在《補充協議》中仍約定了對咪蘭公司賬上存款及售房款五五分配,與之前《聯合開發協議》的利潤分配約定相符,此約定為當事人的真實意思表示,不違反法律、行政法規的強制性規定。雙方合作期間,徐先超并未提出曾憲明未出資不應享受利潤分配。現咪蘭公司、徐先超主張曾憲明沒有投資不應享有利潤分成,與雙方的約定不符,二審判決對其主張不予支持,并無不當。


裁判要旨二

合作項目存在不確定、未解決的債權債務并非項目不能清算的理由。不能確定的項目債權債務,可留待能夠確定后另行結算。

案例索引

南通市恒祥置業有限公司、南通華盛新材料股份有限公司合資、合作開發房地產合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書((2016)最高法民申2778號)

法院觀點

在項目早已完工、有利潤可分、投資者未收回投資的情況下,恒祥公司的行為違反了其多次做出的完成項目清算的承諾,不僅有違誠實信用原則,對投資者也極為不公平。恒祥公司所提及的合作項目相關房產沒有處置完畢,相關損失、???、稅款沒有扣減,相關糾紛沒有解決等等眾多問題,法院在判決中對此已經予以充分考慮,即對項目涉及的不確定、未解決的債權債務,等待確定之后,由當事人按照合作協議約定,另行處理結算。對此并沒有剝奪當事人的權利,不能因合作項目涉及不確定、未解決的債權債務,就不能清算。


裁判要旨三

實際控制項目經營的合作方,如果拒不提供相關資料,導致項目成本利潤情況無法進行審計及鑒定的,可按另一方的主張和證據確定利潤分配。

案例索引

海陽嘉恒置業有限公司、王忠基合資、合作開發房地產合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書((2016)最高法民申2235號)

法院觀點

根據雙方《合伙合同》的約定,合同解除后應當按照合同約定對案涉合作開發項目的投資、成本、收益進行清算。根據法院查明的事實,嘉恒公司主要負責項目經營,案涉賬簿、憑證及合同由其持有和管理。訴訟中,楊衛善申請證據保全,同時申請司法鑒定,要求對嘉恒公司持有的案涉項目賬簿、憑證及合同進行保全。但在一審法院作出生效證據保全裁定后,嘉恒公司數次拖延提交,直到一審法院最后一次限期后,均沒有按規定要求提交財務憑證,其他會計賬薄、財務報表及相關合同等資料。最終導致本案無法真實全面地了解案涉項目的經營等狀況,也無法就案涉項目進行審計及鑒定。對此,嘉恒公司應當承擔不利的法律后果。本案判決依據楊衛善主張及相關書證認定其項目投資860萬元及收益1140萬元,并無不妥。


裁判要旨四

雙方商定的合作項目建設方案未通過政府批準,負有建設方案報批義務的一方單方變更建設方案,導致建成項目面積減少,其以情勢變更為由要求減少對方的項目分配面積的,不予支持。

案例索引

西安大明宮建材實業(集團)有限公司與西安市未央區大明宮街道辦事處合資、合作開發房地產合同糾紛上訴案((2017)最高法民終381號)

法院觀點

雙方合同約定的建設方案未獲規劃部門批準,大明宮公司實際修建的商業用房、辦公用房面積不足以向大明宮街道辦分配。大明宮公司未證明其依據合同約定向大明宮街道辦提供經規劃部門終審的平面圖,亦未證明其在合同約定的建設方案未獲規劃部門審批的情況下與大明宮街道辦對新的建設方案進行協商,法院不能認定大明宮街道辦對大明宮公司向規劃部門呈報的、規劃部門審批的建設方案知情,不能確定合同約定的建設方案未獲批準的真實原因,且大明宮公司作為房地產開發企業,對于合同約定的建設方案能否得到規劃部門的批準應該有所預見,由此不能證明涉案合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化。本案不屬于合同法司法解釋(二)第二十六條所規定的應當變更合同的情形,一審法院認定大明宮公司應當按照合同約定的面積交付房屋,判決大明宮公司按照合同約定交付剩余商業用房687.31㎡沒有錯誤。


裁判要旨五

雙方名為投資入股、實為合資合作開發房地產,應按照合作合同的約定分配利潤。

案例索引

青島聚盛房地產開發有限公司訴∶青島恒泰房地產開發有限公司公司合資、合作開發房地產合同糾紛案民事裁定書(((2017)最高法民申2033號)

法院觀點

雙方并非《公司法》所規定的公司與股東之間的法律關系,雙方之間名為股權投資實際仍為合資、合作開發房地產關系,故聚盛公司主張應依據《公司法》及《公司章程》關于公司收益分配制度的規定處理的答辯意見不予采納,雙方應按協議約定享有和分配土地回購款。


裁判要旨六

合同明確約定計算項目利潤時不扣除項目建設成本的,應按雙方約定執行。

案例索引

老河口市先鋒房地產建設有限公司訴湖北金旭置業有限公司等合資、合作開發房地產合同糾紛案民事裁定書((2016)最高法民申3106號)

法院觀點

金旭置業公司與先鋒房地產公司簽訂的《合作開發協議書》第六條對于利潤分配方式的約定為“本協議書中所指利潤是指房屋銷售(預售)款稅費后及扣除各種因銷售(預售)成本等的凈利潤,不考慮金旭置業公司、先鋒房地產公司雙方的投入”。結合該協議第二條的內容,可以認定雙方當事人明確約定涉案項目凈利潤的計算方式是房屋銷售收入減去應交納的稅費及房屋銷售成本,且雙方一致同意在計算金旭花園項目的凈利潤時不扣減先鋒房地產公司投入的全部建設費用。金旭花園項目開發資金、預售款進入雙方共管賬戶并由雙方同意后支付項目開發的建設費用,與《合作協議書》第二條、第六條的約定并不矛盾,也未改變雙方對涉案項目利潤分配方式的約定,先鋒房地產公司以此為由主張金旭置業公司認可凈利潤應該扣除建設成本,沒有事實根據。


裁判要旨七

???合作開發合同未約定利潤清算的條件,但雙方在訴訟中援引同一法規分別主張項目具備和不具備清算條件,視為雙方認可以該規定作為判定項目是否具備清算條件的依據。

案例索引

宋振東與徐州國華置業有限公司合資、合作開發房地產合同糾紛上訴案民事裁定書((2017)蘇民終1043號)

法院觀點

本案當事人沒有約定清算利潤分配的條件,應根據《合同法》第六十一條的規定的予以確定。國華公司在本案一審中根據《土地增值稅清算管理規程》的規定主張案涉項目不具備清算利潤清算的條件,宋振東則在二審中亦根據《土地增值稅清算管理規程》主張案涉項目已具備清算利潤清算條件。對此,鑒于雙方當事人均以《關于土地增值稅清算管理規程》的規定作為自己主張的依據,可視為當事人均認可以《土地增值稅清算管理規程》的規定作為案涉項目是否具備清算利潤清算的條件。結合本案的實際情況,已符合《土地增值稅清算管理規程》進行土地增值稅清算的條件,即已符合本案當事人均認可的清算利潤清算的條件,宋振東可以請求進行利潤分配。


裁判要旨八

合作開發合同無效,如工程已完工,雙方就工程結算事宜所簽訂的結算協議有效。

案例索引

膠州市膠東街道辦事處與中啟膠建集團有限公司合資合作開發房地產合同糾紛上訴案民事判決書((2017)魯民終1617號)

法院觀點

膠建集團與膠東街道辦就膠東教育中心工程所簽訂的合作合同書雖系雙方真實意思表示,但該建設項目既未報經有權機關審批立項,也未辦理任何報建手續,更未進行公開招投標,違反了法律法規的強制性規定,屬無效合同。但膠建集團實際施工建設的中學部、小學部、體育場塑膠跑道砼基礎和面層等四項工程均已竣工并投入使用,工程價款也進行了審計,雙方在此基礎上就已完成工程的資金結算和項目回購所簽訂的補充合同,是當事人之間達成的新的合意,獨立于合作合同之外,屬債權債務清理的范疇,其效力不受合作合同效力的約束,相關結算條款應為合法有效。


四、關于合同無效的責任問題


合同無效后,雙方依合同取得的財產相互返還。對于已物化在項目建筑物中的財產,應折價返還。在責任的劃分上,對導致合同無效及產生損失具有主要過錯的一方,應承擔相對更重的責任。


裁判要旨一

政府提供集體土地用于合作開發協議,合同被認定無效后,政府一方應承擔主要責任。

案例索引

四川冠鷹園藝工程有限公司訴成都市金牛區人民政府金泉街道辦事處合資、合作開發房地產合同糾紛案民事裁定書((2017)最高法民申2980號)

法院觀點

案涉項目用地為集體土地。金泉街辦作為當地政府主管部門,應清楚并嚴格按照相關法律規定進行土地流轉、使用等工作,但其仍與不具有房地產開發資質的冠鷹公司在該土地上進行案涉項目建設,并因此導致該項目建筑物及其他設施被強制拆除的后果,金泉街辦對案涉合同無效和給冠鷹公司造成的損失存在主要過錯,應承擔主要責任(90%)。冠鷹公司在明知自身不具備房地產開發資質且沒有取得土地合法使用手續的情況下仍與金泉街辦簽訂案涉合同并進行案涉項目實際施工建設,對合同無效亦存在過錯,應承擔次要責任。一審、二審法院酌定冠鷹公司承擔10%責任并無不當。


裁判要旨二

合作開發合同無效,各合同當事人不能依約定分得項目財產,各自已投入的財產應予返還,物化在項目財產中的投入可折價返還,但一方提供的土地使用權不屬于應返還的財產范圍。

案例索引

朱彥忠訴中國化學工程第十四建設有限公司等合作、合資開發房地產合同糾紛案民事裁定書((2017)蘇民申2353號)

法院觀點

《聯合建房協議》、《合作建房協議書》均無效,自始不具有法律約束力,王守誠與朱彥忠不能依據上述協議取得相應房屋,當然也不能取得相應份額的國有土地使用權。但王守誠、朱彥忠投入在涉案土地上的財產因物化在已經建成的房屋中無法返還,十四化建公司應當折價補償,折價價值應以評估方式進行司法鑒定。因涉案房屋所在土地國有土地使用權原本就為十四化建公司擁有,不存在返還與折價補償問題,故而涉案土地使用權價值不在評估鑒定范圍之列,朱彥忠要求對所涉土地價值一并進行評估的申請理由不能成立。


五、關于合同解除后的責任問題


對于合同解除后的糾紛,主要涉及對違約方責任的認定和劃分、財產返還、利息計算、損失的確定、合同解除后項目利潤的確定和財產的處理等問題。


裁判要旨一

合同解除時,項目尚未竣工,也未銷售完畢,一方要求對項目預期可得利潤進行司法鑒定,不予支持。

案例索引

綿陽兆源房地產開發有限公司與石嘴山市登峰房地產開發有限公司合資、合作開發房地產合同糾紛上訴案((2017)最高法民終736號)

法院觀點

兆源公司僅根據其推斷認為整個項目開發銷售后將會產生大概1億元的利潤,再按照其在《投資合作協議》占有54%股份的比例,故而主張其可得利益損失為5400萬元。但涉案項目尚未竣工,也未銷售完畢,存在著未來市場銷售價格和銷售情況不能確定等客觀因素,將來既可能產生利潤,也可能會造成虧損,兆源公司提出一定會產生利潤只是根據其猜測,并無證據證明其主張。兆源公司提出的“假設開發法”,也只是對房地產開發項目將來可能產生的利潤作出評估,并不能據此確定將來該項目一定會產生利潤。要求以可能產生的利潤作為認定損失的依據并據此確定違約責任,沒有法律依據。一審法院是在依據可能產生的利潤確定損害賠償責任缺乏法律依據的基礎上認定無法對兆源公司提出的預期可得利潤進行鑒定的,并無不當。


裁判要旨二

合同解除后,可以按雙方合同約定的投資及利潤分成比例分配項目財產。

案例索引

淄博市臨淄區城市建設綜合開發公司、中華人民共和國最高人民檢察院合資、合作開發房地產合同糾紛再審民事判決書((2017)最高法民再54號)

法院觀點

本案中,雙方均主張解除《房地產項目合作開發協議》,因雙方合作開發協議已經履行,所開發建設的房屋已經銷售,在合作開發協議解除后,協議項下的財產不能恢復原狀,應當根據權利與義務一致的原則,對合作期間形成的財產進行分割,對合作期間產生的成本費用進行分擔。雙方當事人已經對利潤分配的比例做出了約定,在協議履行過程中,雙方并未對該約定進行修改,故原審判決按照約定投資比例及利潤分成比例確定合作開發合同解除后的財產分配比例既具有合同依據也具有事實依據,更未違反公平原則及權利義務對等原則。


裁判要旨三

?對合同解除負有主要過錯的一方,向其他合作方返還投資款時,應從資金投入之日而非合同解除之日起支付資金占用利息。

案例索引

張毅與延吉市中富房地產開發有限公司合資、合作開發房地產合同糾紛申訴、申請民事裁定書((2016)最高法民申2568號)

法院觀點

案涉項目一直由中富公司實際控制,雙方合作項目的盈虧狀況無法得到及時有效的清算,張毅取得分配利潤的合同目的沒能實現的實際情況,二審判決在解除雙方合作項目的同時,判令中富公司返還張毅1000萬元投資款,并向張毅支付自其投資之日起的投資款利息,符合公平原則,亦與在先生效判決確定的投資款利息的計算標準及計算方式一致,并無不當。中富公司關于雙方系聯合開發合作關系,投資款在合作期間不應計息,即使計息也應從雙方合同解除之日起計算的主張不能成立。


裁判要旨四

合同約定一方提供的項目墊付款在合作期間不計算利息,因對方違約導致合同解除的,違約方除返還墊付款外,應參照合同約定的違約金比例及民間借貸司法解釋的規定,從墊付款交付之日起按24%的利率支付利息。

案例索引

李金方、趙建斌等與海南天景農莊有限公司、海南仙湖農莊有限公司等合資、合作開發房地產合同糾紛二審民事判決書((2016)最高法民終517號)

法院觀點

平等民事主體從事商業交易的基本前提或原則是等價有償,任何一方讓渡權利必然以獲取其他利益為對價條件,否則不符合民法倡導的公平原則,亦不符合商業常理。本案資金提供方同意墊資款在合作期內不支付利息是有條件的,其簽約目的在于獲取項目正??⑺目傻美?,并約定以實際投資總額10%的違約金等為保障。現因天景公司等19公司及承接其權利義務的南景公司等6公司不履行合同而并未實際開發,李金方等人無法獲得預期合同利益,因此天景公司、南景公司等無償使用該墊付款項的條件始終沒有成就,因此應從實際墊付之日起支付利息。

關于利息的計算標準問題,本案中的墊付款實為投資款,南景公司等的返還義務并非源自普通意義上的借貸或者欠款法律關系。為?;ね蹲收叩暮戲ㄈㄒ?,考慮到案涉款項支付時間較長、李金方等人對合作開發項目不能實施并無過錯,結合當前資金供求行情及融資市場利率等基本情況,基于公平原則并參照《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》相關精神,南景公司等6公司除向李金方等3人返還投資款外,還需按年利率24%支付自款項交付之日起所產生的利息。


裁判要旨五

合同未約定違約金的具體數額或計算方法,解除合同時項目尚未完成開發,可以投資數額為基準,按照年息24%確定一方預期利潤損失數額。今后能證明確有不足的,可另行主張。

案例索引

張家口市天宇房地產開發有限公司等與大同市晨光建設有限責任公司合資、合作開發房地產合同糾紛上訴案河北省高級人民法院民事判決書((2015)冀一民終字第573號)

法院觀點

因天宇公司違約行為,導致合同無法繼續履行,晨光公司預期利益損失客觀存在,天宇公司應承擔賠償責任。因雙方系合資合作開發房地產合同關系,并非金融借款合同關系,故上訴人天宇公司主張損失按照同期貸款利率計算無事實和法律依據,且違約成本明顯過低,不符合公平原則,本院不予支持。同時,因雙方合同未約定違約金具體數額或計算方法,且案涉房地產項目尚未開發完畢,開發成本和項目收益均處于不確定狀態,故目前無法準確判斷晨光公司預期利益損失的具體數額?;詒景甘導是榭?,從房地產企業融資成本、民間借貸合法利息最高標準、天宇公司應承擔的違約成本等因素綜合考量,根據公平原則,法院酌情確定損失計算標準按年息24%計算。如今后案涉房地產項目開發成本和項目收益具備清算條件,且晨光公司有證據證明其應得預期利益明顯高于法院確定的損失數額,可另行主張權利。


六、關于案件管轄問題


對土地使用權轉讓合同、合作開發房地產合同糾紛的管轄問題,有人認為應適用不動產糾紛的專屬管轄,有人認為應按照債權糾紛確定管轄。另外,專屬管轄是否需遵守級別管轄的規定?當事人請求解除合同、確認合同無效、繼續履行合同的案件,確定級別管轄時,合同標的額是否應計入訴訟標的額?對這些爭議,相關案例給出明確的解答。


裁判要旨一

對于合同解除案件,確定級別管轄時,以訴訟請求涉及的合同標的額加上其他訴訟請求金額作為訴訟標的額。

案例索引

深圳市萬科房地產有限公司等與深圳市金暉企業(集團)有限公司等合資、合作開發房地產合同糾紛管轄權異議上訴案民事裁定書((2017)最高法民轄終181號)

法院觀點

金暉公司、邱錦彪提起本案訴訟,除要求萬科公司、萬科城公司連帶賠償損失5000萬元之外,還請求解除雙方簽訂的合作開發協議及補充協議、《股權轉讓協議書》,并要求萬科公司、萬科城公司返還案涉股權。人民法院審理合同解除案件時,必然涉及對合同效力、合同解除是否符合法定條件,以及在當事人提出返還財產或賠償損失之請求時對合同解除的法律后果亦即合同解除后各方的權利義務等問題作出認定。在確定該類案件的級別管轄時,如果僅僅依據當事人主張賠償的具體金額,而完全不考慮合同自身的標的額,著實有違根據訴爭利益的數額確定財產類案件級別管轄的精神。故萬科公司、萬科城公司拋開案涉協議解除的相關事宜,提出僅應以金暉公司、邱錦彪明確提出損失賠償的5000萬元作為確定級別管轄依據的主張,本院不予支持。


裁判要旨二

對于合同解除案件,確定級別管轄時,以訴訟請求涉及的合同標的額加上其他訴訟請求金額作為訴訟標的額。

案例索引

貴陽中渝置地房地產開發有限公司與云巖區金鴨村民委員會合資、合作開發房地產合同糾紛管轄權異議上訴案民事裁定書((2018)黔民轄終7號)

法院觀點

當事人請求繼續履行合同的,應以訴訟請求涉及的合同標的額加上其他訴訟請求金額作為訴訟標的額。本案中,金鴨村委會的訴訟請求為:一、判令被告繼續履行《關于金鴨安置地塊協議》及其附件約定的合同義務;二、判令被告支付原告利息損失1024.5022萬元。該訴訟請求涉及的《關于金鴨安置地塊協議》中,載明的合同標的額為10951.55萬元,加上訴請的利息損失1024.5022萬元,本案的訴訟標的額應為11976.0522萬元,貴陽中院依法對本案享有管轄權。


裁判要旨三

不動產糾紛由不動產所在地法院專屬管轄,同時須遵守級別管轄的規定。

案例索引

成都市龍泉驛區人民政府與北京華信怡和投資集團有限公司等房地產開發經營合同糾紛管轄權異議上訴案民事裁定書((2016)最高法民轄終281號)

法院觀點

案涉《龍泉翼新城區蘆溪河整治暨土地整理合同書》、《補充協議書》,主要內容為蘆溪河河道整治及沿岸土地整理開發,因“河道”、“土地”均屬于不動產,依照我國《民事訴訟法》第三十三條第(一)項規定,應由不動產所在地人民法院管轄。本案所涉項目位于四川省成都市,成都市龍泉驛區人民法院享有本案的管轄權,但專屬管轄只涉及地域管轄,具體管轄法院的確定必須遵守級別管轄的規定,案涉標的11億元以上,依照《最高人民法院關于調整高級人民法院和中級人民法院管轄第一審民商事案件標準的通知》的規定,四川省高院對本案具有管轄權。


裁判要旨四

原告依據合作開發合同起訴要求分配利潤和返還開發成本,不屬于不動產糾紛,應由被告住所地或合同履行地法院管轄。

案例索引

周俊敏與韓高陽合資、合作開發房地產合同糾紛上訴案民事裁定書((2017)閩民轄終281號)

法院觀點

本案主要爭議標的為韓高陽訴訟請求所指向的“支付固定利潤及返還開發成本”的合同義務,該爭議標的屬于給付貨幣范疇,根據民事訴訟法司法解釋的規定,合同對履行地點沒有約定的,韓高陽作為接收貨幣一方,其所在地即為合同履行地。韓高陽的住所地位于漳州市轄區,結合本案訴訟標的額及周俊敏住所地不在福建省轄區的情形,韓高陽選擇向合同履行地符合級別管轄標準的漳州市中院提起本案訴訟,符合《民事訴訟法》的規定。因合資、合作開發房地產合同糾紛不屬于民事訴訟法規定的不動產糾紛,原審以案涉合同標的是位于福建省漳州市的不動產為由,認定本案應按不動產專屬管轄確定管轄法院,適用法律錯誤,本院予以糾正。


裁判要旨五

土地使用權轉讓合同糾紛中,受讓方訴請辦理轉讓土地的變更登記手續的,按照不動產糾紛的專屬管轄原則確定管轄。

【案件索引】

信宜市寶盛房地產開發有限公司與廣州市白云區海龍灣休閑大酒店建設用地使用權轉讓合同糾紛二審民事裁定書((2016)粵民轄終112號)

法院觀點

寶盛公司依據本案《土地轉讓協議書》、《轉讓協議》提起本案訴訟,前述合同轉讓標的是土地使用權,寶盛公司的訴訟請求包括要求判令海龍灣大酒店將位于涉案土地使用權變更登記到其名下,該請求涉及土地權屬的變更登記,故不動產所在地法院對本案有專屬管轄權。

作者簡介:

【煒衡說法】土地使用權轉讓與合作開發糾紛案件 爭議焦點及法院主要裁判觀點

楊明律師,畢業于中國人民大學法學院,碩士學位。1992年起從事檢察官工作,2003年起擔任執業律師,現任煒衡律師事務所高級合伙人、黨委副書記、房地產建設工程部主任,系北京市海淀區律協副會長、北京市律協房地產專業委員會副主任、中國政法大學研究生聯合導師,被境內外多家公司聘為獨立董事。曾榮立個人三等功,被評為“中國律師風云榜”上榜律師、北京市優秀律師黨員、北京市十佳房地產律師等。發表專業文章120余篇,出版有《房產糾紛的法律對策》、《贏在庭外—訴訟策略的案例實證分析》等三部專著。

楊明律師擅長房地產建設工程、PPP、公司法律及訴訟仲裁業務,辦理了大量確立房地產法律適用規則的案件,所辦案件多次入選《最高人民法院公報》、《最高院第一巡回法庭精選案例》、《民事二審再審改判案例》等。

聯系電話:13311388156

【煒衡說法】土地使用權轉讓與合作開發糾紛案件 爭議焦點及法院主要裁判觀點


唐彬律師,本科畢業于山東大學計算機系軟件專業,獲理學學士學位;研究生畢業于中國人民大學,獲法律碩士學位。曾在工商銀行工作,2004年開始律師執業,具有專利代理資格和注會資格,目前系煒衡律師事務所合伙人、房地產建設工程部副秘書長,北京市律協銀行法委員會委員。主要業務領域為房地產、建設工程、項目投融資、知識產權、股權并購方面的法律事務,在市政基礎設施、交通運輸、通信、能源、環保、水利、文化旅游項目的建設和投融資方面有豐富的工作經驗和大量成功案例。

聯系電話:13661341620




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